生活苦による売却
皆さんは、こういった問題でお悩みになっていませんか？
◆ 住宅ローンが払えないけど今の家に住み続けたい！
● 借金はないが、預貯金もない
● 思い入れのある自宅に住み続けたい
● 今まで築いてきたご近所づきあいをこれからも続けたい
● ペットを飼っているため、賃貸には移れない
● 子どもの転校は避けたい
◆ 相続税対策や老後破綻を避けたい！
● 年金生活が苦しい
● 生活費や入院費用などを工面したい
● 老後はのんびりと、生活を充実させたい
● 遺産を分けやすい金融資産だけにしておきたい
など、様々な理由でお悩みになられている方がいらっしゃるかと思います。
人生で最大の買物といわれている【マイホーム】
一生懸命働いて手に入れた努力の結晶といってもいいでしょう。
しかし、マイホーム購入したことによって、住宅ローンによる家計の圧迫、または失業、病気、様々な理由で生活苦になることは少なくありません。
他にも、マイホームを持つということは、住宅ローン以外に【固定資産税】【自宅の修繕費】
マンションとなると【管理費・修繕積立金・駐車場代】などが別にかかりますよね。
これは、住宅ローンの返済が終わっている人、終わってない人に限らず、
共通してかかる費用になります。
当然、これらにかかる費用の支払いは、マイホームを持つ方にとって義務となりますので、
税金、住宅ローンの支払を万一、出来なくなる事態が起きてしまえば、関係機関による差押えになってしまう事になるでしょう。
せっかく手に入れた【マイホーム】確かに思い入れもあり、手放すという選択肢をするのに躊躇してしまう気持ち痛いほどわかります。
しかし、何より大事にしなければならないのはご自身の生活です。
自分の生活を犠牲にしてまで、マイホームを維持することは本当に幸せだと思えますか？
【病気になっても病院にいけない】【修繕費を捻出できず新たな借入れをしてしまう】など
負の連鎖が続いてしまうが想定できてしまいます。
このような事態になる前に、早めに対処することをおすすめします。
では、この事態を避ける為には、どのような解決策があるのか？
皆さんは【リースバック】【リバースモーゲージ】という言葉は聞いた事ありますか？
最近ではTVCMやラジオなどでも宣伝していることが多くなりましたが、まだまだ聞き慣れない方のほうが多いかと思います。
この【リースバック】【リバースモーゲージ】についてご説明しますので、どちらがご自身にあった解決策なのか比較してみて下さい。
1. リースバックとは
簡単にご説明すると、リースバックとは、ご自宅を専門業者に買取をしてもらい、ご自身と業者間で賃貸借を結んで頂き、そのまま住めるというものになっています。
単純に家を売却して賃貸アパートなどへ引越すことに比べ、以下のようなメリット・デメリットがあります。
▶ メリット
- 購入者を探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短い
- 引越しが不要
- お子様の学区が変わらない
- 売却したことが周りに知られない
- 将来的に買い戻すことが可能
▶ デメリット
- 売却価格が周辺相場よりも安くなる事が多い。
- 毎月のリース料（家賃）が周辺の家賃相場よりも高くなることがある
- 年間のリース料の目安は、売却価格の8～10%）
- 買い戻しは可能だが、その費用は売却価格よりも高くなる場合がある。
単純に売却するのとは違いリースバックとは、デメリットはあるものの、現金化するのが早く、
何より現在の環境をまったく変えずに住むことが出来るというのが最大の魅力と言えるでしょう。
但し、リースバックを利用するのにも条件があります。例をいくつかあげますので、
ご自身の状況を確認してみて下さい。
■ 毎月の家賃（リース料）をしっかりと支払えるか？
年金収入でも可能、安定的な収入があることが大前提となります。
■ 需要と流通性の高い物件か？
リースバックは買取業者にとって、投資物件です。
万一、賃貸をやめて出る事になってしまった場合、魅力的な物件であれば、買取業者が売却する際に購入者が見つかりやすいので、成功率は高くなります。
■ 任意売却となってしまっている場合は、債権者が応じるか？
任意売却は担保割れのままの売却であるため、債権者がその条件で抵当権の抹消（売却）に応じるかどうか確認をする必要があります。
■ オーバーローン状態でないこと。住宅ローンで返済中の場合、売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないとリースバックの利用が出来ない可能性があります。例えば、住宅ローンが2,000万円残っている状態で売却価格が1,500万円だった場合、抵当権の解除ができないため、そもそもリースバックを利用することができない
2. リバースモーゲージとは
「自宅を利用し、自宅に住みながら資金調達」これだけをみるとリースバックと何が違うの？と思う方は少なくないはずです。
【リバースモーゲージ】とはリースバックとは大きく異なっています。
リバースモーゲージはご自宅を担保に金融機関などからお金を借り、借りたお金は死亡時に自宅を売却することで一括返済する方法です。
リバースモーゲージの場合は、死亡時に返済することが前提となるので、生存中に融資枠をすべて使い切ってしまうこともあり、生活費等で利用する場合は、このことを十分理解した上で、契約する必要があります。
その為、多くの場合は契約者の年齢が60歳以上といった条件がある場合が多く、また、リースバックと違い、物件の所有権はそのままのご自身となりますので、固定資産税の納税義務もそのままとなり、今まで通り払わなくてはいけません。
この事を踏まえた上で、リバースモーゲージのメリット・デメリットをお伝えします。
▶ メリット
❶ 自宅を売却しなくても融資が受けられる
リバースモーゲージの一番のメリットがこれです。
持ち家があったとして、年金が少なくて楽な生活が送れない場合は、リバースモーゲージで融資を受け、生きている間を比較的不自由なく過ごすことができます。
自宅を担保にしているので、返済のプレッシャーもなく、悠々自適です。
❷ 資金使途が自由
通常の融資は借りたお金の使い道に制限がありますが、自由型のリバースモーゲージなら、生活資金に限らず、色々なことに使えます。
旅行に行ったり、好きなものを買ったり、高級老人ホームの資金にしたり、残りの人生を楽しむために自由に使用が可能です。
❸ 収入面の条件が比較的緩やか
融資を受ける場合は、仕事をしていないといけない、年齢は何歳まで、など条件がつくのがほとんどですが、リバースモーゲージに関しては、利用時の収入用件等は比較的緩いです。
自宅を担保にし、死後に返済になるので、今の収入に関しては重要視されない事が多いでしょう。
▶ デメリット
❶ 対象となる住宅に制限がある
金融機関によって、一戸建て、マンション、地域、築年数など制限を設けている場合があります。
扱っている金融機関が増えてきているものの、事前に条件を確認しておく事をおすすめします。
❷ 推定相続人の同意が必要
少し面倒なのですが、推定相続人全員からの同意が必要となります。
実際、これが原因で、リバースモーゲージを諦める人も多いようです。
❸ 長生きしてしまう
嬉しいのか悲しいのかは人それぞれだと思いますが、長生きすることによってリバースモーゲージで融資を受けたお金を使い切ってしまう恐れがあります。
リースバックとリバースモーゲージの違う点を下記の図で確認して下さい。
まとめ
リースバックとリバースモーゲージ、その使い分けは？
では、リースバックとリバースモーゲージをどのように使い分ければいいのだろうか？
一つの目安になるのが年齢となります。
リースバックの場合は、買い戻しが可能です。
したがって、現在お金がなくても近い将来大きな収入の目途が立っていれば、買い戻しを視野に入れて、リースバックを利用する手もあり、買い戻しには、資金の用途が自由というところが有利に働きます。
リースバックを事業の運転資金として利用して、事業が軌道に乗ったら買い戻す。
このようにリースバックは、買い戻しを見据えるという意味で、ある程度若い人が向いているかもしれない。
リバースモーゲージの場合は、そもそもある程度高齢でないと利用できない商品が多い。
その為、利用目的は、年金替わりや老人ホームへの入居費用といった老後生活を豊かにすることが中心となっている。また、返済は死亡後に一括なので毎月の生活に影響がない。
これは年金生活者にとって大きな魅力だろう。したがって、リバースモーゲージは高齢者向けといえる。
とはいえ、どちらが向いているかはケースバイケースなので、最終的な判断をする前に必ずご相談下さい。
