任意売却と競売の違い
任意売却は売却しても借入金を全額返済できずに債務が残ってしまいますが、そのほかは通常の不動産売却と同じです。
任意つまり債務者（ご自身）の意思で売却することを指します。
一方、競売は正式には一般競争入札と言って債権者（金融機関）が債務者（ご自身）が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に裁判所の権限で強制的に売却することを指します。
また、売却後の返済方法や返済額の希望が比較的に通りやすいでしょう。
競売費用の遅延損害金などが上乗せされるので、借入金が膨らんでしまいます。
また、競売の場合は室内を内覧しないで購入しますので、おのずと任意売却より安価での売却となってしまう可能性が高いです。
従って、競売は債務者にとって全くと言っていいほどメリットがありませんので、返済が困難になった時や今後返済が困難になりそうだと感じたときはすぐでもご相談のうえ、任意売却などの方法で解決に取り組まれることをおすすめします。
なぜ任意売却がいいのか？
- 任意売却は、通常の販売方法で売り出しますので、ご自身の経済事情が知れ渡りません。競売では裁判所やインターネットで公告されてしまうので競売物件として友人知人や近隣の住民に知れ渡ってしまう可能性が高いです。
- 任意売却は、競売と違い、市場価格に近い価格で売却できますので競売に比べて高く売却できる可能性があります。競売の場合は任意売却に比べて安価での売却になってしまう可能性が高く、いくらで売れるかわからないので、不安感があります。
- 契約日や明け渡し日など売却に関して、ご自宅の購入希望者様にこちらの希望を主張できるので仕事やお子様の学校などに影響を与えないで済みます。
引越しするにあたっては、引越し費用の一部を売却代金の中から控除してもらえる可能性が高いので金銭的負担が軽減されます。
デメリットとしては、競売に比べて短期間で引越しをしなければならないことぐらいです。
平均して3カ月～6カ月早く引越さなければならなくなります。
以上の事を踏まえて、競売より任意売却の方にメリットがあるという事がおわかりになるかと思います。
任意売却の仕組み
一般的に所有する不動産を売却する場合、不動産に抵当権が設定されている場合、債権者（金融機関）に全額返済して抵当権を解除してもらわなければなりません。
しかし、売却代金で全額返済できず、かつ不足分を自己資金で補えない場合でも抵当権の解除を承諾してもらって売却する事を任意売却と言います。
つまり売却後も借入金が残ってしまう売却方法を指します。
任意売却を成功させるには所有者はもちろん、債権者つまり金融機関の協力と、売却を担当する不動産業者の任意売却に対する知識と経験が最も重要です。
債権者が非協力的だったり担当する不動産業者が任意売却の経験不足ですと、売却出来ずに競売になってしまう可能性が高いので不動産業者選びは慎重にして下さい。
また、債務者の協力が必要不可欠となります。
ここで非協力的ですと購入希望者と契約締結まで至らないので、競売になってしまう可能性もあります。
従って、債務者債権者及び販売を担当する不動産業者の三者が協力して取り組む事が、任意売却を成功させる鍵といっても過言ではないでしょう。
そもそも任意売却が
不成立になることってあるの？
対象物件の任意売却が不成立になり結果的に競売に移行してしまうことは多々あります。
その原因として…
- 債務者（所有者）の非協力。
- 債権者の売却可能金額の想定間違い。
- 不動産会社の任意売却に対する知識と経験不足。
①については、購入希望者の内覧に非協力的であったり、室内の清掃が不十分で購入希望者が物件に対して好印象を抱かないため契約に至りません。
②は、任意売却できずに競売に移行してしまう一番多い原因となります。
対象物件の販売を開始する場合、債権者と不動産業者はそれぞれ売却可能金額を査定しますが、不動産業者が対象不動産を細かく調査して価格を算出するのと対象に、債権者は近隣の事例を参考にして机上で算出するため、実際の相場より10～30％も高く物件を査定されてしまうケースがあるからです。
③は、債権者との交渉など大量の手続きが面倒で、債務額全額と仲介手数料を上乗せした金額で販売するため、市場価格より割高になってしまい売れ残ってしまうケースです。
このように任意売却は、それぞれの協力あってのものなります。また短い期間の中で、売却を成立させないといけないというのは、競売になってしまうのではないかという不安感、ストレスを含め、並大抵のことではないと言えるでしょう。
まずは、手遅れになる前にご相談を下さい。早め早めに動くことが、任意売却成功への一番の近道となります。
売却後に借入金が
残ったらどうするの？
任意売却した後もほとんどの場合で借入金が残ってしまう可能性が高いです。
これを「残債務」と言います。
購入時の借入れ金額によっても異なりますが、返済期間が残り約25年以内の方は残債務が残る可能性が高いです。
任意売却後に債権者と話し合いを行ったうえで毎月の返済額を決定しますが、通常は月額10000円～50000円が返済額になる事が多く、残債務400万円の場合、月額10000円ですと400カ月、つまり30年以上を要して、払い続けることになってしまい債権者債務者双方にとってメリットがありません。
そのような場合は債務整理の一環として「自己破産」の申し立てを考えるべきです。
自己破産の申し立てによって債務が免責されれば借入が無くなりますので金銭的にも精神的にも余裕が生まれますので生活が豊かになります。
自己破産を申し立てると給料を差し押さえられたり勤務先に知られてしまうのではないか？など誤解されていますが、生活の変化はまったくありませんので、ご安心して下さい。
自己破産を申し立ては、裁判所で審査されます。
自己破産を申し立てに至る経過によっては認められないケースもあるので注意が必要です。
ギャンブルや無計画な借り入れなどの浪費によってできた借入れについては認められないケースがあります。
また、裁判所の判決によって言い渡された損害賠償金や税金などの公債権も自己破産しても支払い義務が生じますので、ここも注意が必要です。
その他、仕方ない事情によって自己破産を申し立てられていると認められた場合は「免責」と言って先述した支払い義務が消滅しない債務以外すべてが帳消しになります。
また、基本的に自己破産しますと最低5年間は金融機関より借入することは不可能となりますので、よく理解した上でのご決断をして下さい
競売になってしまうと…
任意売却期間が過ぎてしまい競売になってしまうこともありますが、借入金の返済を滞納し、返済する意思を伝えず不誠実な対応を致しますと、債権者は裁判所に対して競売の申し立てを行い、裁判所が申し立てに問題が無いことを認めた場合、競売が開始されることになります。
また、競売の決定を知らせる「競売開始決定通知書」が裁判所から特別送達で送られて来ます。
特別送達とは公的機関が文書を送るために使われる郵便物で、受取の拒否はできませんし、長期の不在の場合でもポストなどに投函しただけで配達完了となってしまいますので、注意が必要です。
いずれの場合でも放っておくと大問題になりますので特別送達が届いた場合は絶対に開封して文書を確認して下さい。
またその後しばらくしますと、物件の中の調査を行う為、裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪問する旨の文書が裁判所から送られてきます。その文書も非常に大切ですので必ず開封して確認するようにして下さい。
補足として、税金などの未納、滞納の督促状なども重要ですので、必ず開封して下さい。
なぜなら、住宅ローンの滞納も差し押さえとなりますが、税金などの滞納も差し押さえの対象となります。住宅ローンと違って税金などでの差し押さえは、 まず任意売却ができなくなってしまう可能性があるからです。
また、税金での差し押さえは、競売ではなく公売となります。（下記に簡単な図を作成しましたので、参考にして下さい。）
そして、税金などでの差し押さえは、不動産だけではなく給与、預金、自動車なども差し押さえの対象となります。即ち全ての財産を取られてしまうという事です。
したがって不動産を所有している場合、税金は住宅ローン以上に支払いを優先する必要があると言えます。
借金などの債務は、債務整理や自己破産などにより債務をなくすことが可能ですが、税金の場合は、支払うべき税金を０にする方法はありません。
取り返しがつかなくなる前に、税金などの滞納が有る場合は、関係各所と相談の上、分割でお支払いをする事をおすすめします。
まとめ
住宅ローンを滞納したい人やマイホームを取られたい人なんて世の中にいません。
いろんな事情によって支払う事ができなくなってしまった、一生懸命返済の遅れを取り戻そうとして必死に働いている人や、働きたくても働けない人ばかりです。
みなさん夜も眠れないぐらい悩んでいるか、それすらも通り越して「もうどうでもいい」などとヤケになっている人もいらっしゃいます。
このような気持ちの状況で、次から次へと督促状が届いても開封するはずがありません。
思い悩んでいることを掘り返すような内容の手紙と分かっていてわざわざ見るはずないですよね。
そのお気持ち痛いほどよくわかります。
ですが、そのような封書の中に裁判所から送られてくる非常に大事な封書が紛れ込んでいる場合があり、それを見過ごしてしまったばかりに取り返しのつかない状況に陥ってしまう人がいらっしゃいますので、裁判所からの封書は絶対に読みましょう。
そして、手遅れになる前に相談をして下さい。
何度も言いますが、早期対応がご自身にとって一番の最善策と繋がります。
