転勤が原因での家の売却方法
（マンション・戸建て・土地編）
「転勤はないと思ってマイホームを購入したのに…」と転勤で自宅を売るというケースは決して少なくありません。
転勤の場合、自宅はどうしよう？
A 売却する
B 賃貸に出す
C そのまま維持しておく（空き家）
この3パターンの中から判断するしかありません。
何を基準に売却か賃貸かそのままかを決めるかが重要となります。
転勤が決まると、少ない時間の中で「売却」or「賃貸」or「そのまま」にするかを決めなければなりません。
それでは、それぞれのメリット、デメリットをご紹介させて頂きますので、判断する基準として参考にしてみて下さい。
A 売却
▶ メリット
自宅を売却する最大のメリットは、まとまった現金化ができることです。
転勤となると、引っ越し費用や細かい雑費などの買い替えなどで出費がかさみます。
さらに住んでいるわけでもないのに住宅ローンの返済も継続されます。
自宅の売却で数千万円のお金が入れば、そうした出費を補ってくれる可能性があり、新天地での生活にも心にもゆとりが生まれるでしょう。
また、税金や各種経費を浮かすことができるのもメリットです。
自宅を所有していると固定資産税を始めとした税金や維持費、マンションを例にすると管理費、修繕積立金などの出費が毎月かかってきます。
住んでいない家なのに、そうした出費を負担するのは厳しいのではないでしょうか。
せっかく苦労して手に入れた夢のマイホームを手放すのに抵抗感があるかもしれませんが、思い切って売ってしまった方が得策かもしれません。
尚、自宅を売却する場合は、軽減税率が適用される可能性があります。
売却で得た収入を「譲渡所得」と呼び、所得税や住民税などの課税対象となります。
仮に転勤先で新しく家を買うとなると、譲渡益に対する税金を将来に先延ばしにすることができるのです。
以上のように、自宅の売却によって当座の出費や生活費をまかなうことができるとともに、余計な出費をカットできるのが売却のよいところです。
▶ デメリット
売却をする場合は、売却活動や契約の手続きの対応に手間がかかります。
仲介をする不動産会社とやり取りをし、購入希望者との交渉を行い、売買契約を締結する必要があります。
転勤の準備と並行して売却手続きを進めるのは、容易なことではありません。
また、転勤までに売却が成約しない可能性も大いにあります。
その場合は、遠方の転勤先からの対応となってしまいます。
売却活動を開始後すぐに購入希望者がいた場合でも、住宅ローンとの兼ね合いで進まないこともあります。住宅ローンの残債が売却金額を上回っている場合、住宅ローンの差損分を自己資金で返済しなければなりません。
転勤による引っ越しで出費、さらに住宅ローンの支払いを一括で行うのはなかなか大変です。
また、購入したときにも諸費用がかかるのと同じく売却するときにも仲介手数料や登記費用、印紙税、場合によっては不要な家具などの残置物の撤去費用などの負担が必要になることも忘れてはいけません。
ちなみに購入価格を売却価格が下回っている場合、「譲渡損失」が発生することになります。
このとき、給与所得や雑所得などのほかの所得と「損益通算」、つまり合算することができます。
仮に5,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、2,000万円の譲渡損失となります。
この譲渡損失をほかの所得と損益通算し、税金の支払いを減らせるのです。
しかし、損益通算で節税できたとしても、せっかく手に入れた自宅を手放すというのは、抵抗感があるかもしれません。
マイホームはいわば自分の思い入れの強い場所であり、一生懸命働いてきた証です。本来であれば、元の土地に戻って、また元の住まいに住みたいという気持ちを持つ方も多いでしょう。
B 賃貸に出す
転勤の期間だけ自宅を賃貸として貸出しするメリットとデメリットを見ていきましょう。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2タイプがありますので、この違いを踏まえて参考にして下さい。
但し、転勤の期間によっても異なりますので注意が必要です。
▶ メリット
自宅を賃貸に出すメリットは、当然ながら家賃収入を定期的に得られること、そして転勤から戻ってきたときに再び住めることです。
このためにも、普通借家契約ではなく定期借家契約で賃貸に出すのをおすすめします。
定期借家契約とは、契約の更新のない賃貸契約です。
契約で定めた一定期間が終了すると、確実に住宅を明け渡してもらえます。
契約期間は自由に設定でき、また状況によって借主と貸主が合意すれば再契約も可能です。
このように、転勤などで空き家になった自宅を期限付きで賃貸することを「リロケーション」と呼ぶこともあります。
現在ではリロケーションを専門とする会社も多くあり、賃貸に出す際は利用を検討しましょう。
但し、普通借家契約と比べると、定期借家契約は賃料が安くなる可能性もあります。
しかし、普通借家契約では、借主に契約更新の意思がある場合は、正当事由（貸主がそこ以外に住むところがないなど）や契約違反がない限り更新を拒絶する事ができません。
一定の期間が経過したら転勤先から戻ってくることが明白なケースでは、家賃が安かったとしても定期借家契約を選択するのが無難と考えられます。
補足として、住宅ローン控除の期間内に再度元の住まいに戻ることが決まった場合、再度この控除が適用されますので覚えておいて下さい。
▶ デメリット
まずは、賃貸に出せるかどうか確認しておきましょう。
住宅ローンの契約の際に、金融機関と金銭消費貸借契約を締結しています。
その契約内容に抵触する可能性もあるので金融機関に事前に確認が必要です。
またローン返済中は他人に貸し出せない契約となっているケースが多いです。
状況によっては、投資用のローンへの借り換えが必要になる事もあります。
また、金融機関によって転勤などの理由で5年間以内であれば、特例として賃貸に出すことを認めてもらえる事もあるので、必ず金融機関に相談して下さい。
実際に賃貸として貸し出せるとなっても、出費や手間が問題です。毎年5月位に納税通知がくる、固定資産税・都市計画税やマンションでいうと毎月引落しされる管理費・修繕積立金などはご自身が住んでいた時と同じように支払う必要があります。
家賃収入に対して所得税や住民税などがかかりますし、賃貸の管理を委託する管理会社に対する管理委託料や設備の修繕費もかかる場合もあります。
賃貸借契約を新たに借主と締結をする時も、その手続きの手間や労力も考えなければなりません。
借主との交渉は管理会社に委託できるものの、何でも管理会社が勝手に進めてくれるわけではありません。
随時報告を受けて、その承認をする必要があります。
賃貸に出して、すぐ借り手が見つかるとは限りません。
こうした空室リスクも考慮に入れるべきでしょう。
入居者が見つからないと、家賃収入は入らないのに税金や管理費だけかかるという不安な状態に陥ります。
この間は住宅ローン控除を受けられないため、所得税や住民税などが支払いが想定以上にかかるケースも考えられます。
C そのまま維持しておく（空き家）
はっきりと申し上げて、おすすめしません。
家は、人が住んでいないと痛むと耳にしたことないですか？ その通り！痛みます！
転勤中は当然、閉めっぱなしの状態が続きます。
空気の流れもなく、設備関係も使用しないことによって水回りのパッキンの劣化による水漏れや給湯器の故障、ひどい状態になると寒暖差の影響での結露被害などが想定されます。
賃貸物件や中古物件を内見する際に、カビ臭いなど感じたことがあるかと思います。
そして、一番怖いのがなんといっても自然災害です。
近年の自然災害（台風など）による被害は、私たちの想像を超えるほどの被害がでています。
これらを踏まえて、転勤の期間が、1年を超える空き家の状態は大切な財産を痛めつけているのと同じです。だからといって知らない人に自分の財産である自宅を貸すということは、嫌だと感じる方が多いでしょう。
「どうしても賃貸にはだしたくない、家の状態を保つ方法はないの？」という方、ご安心下さい。
空き家管理というサービスがございます。
所有者様に代わり、ご自宅の維持・管理を代行させて頂くシステムになっております。
プランにもよって異なりますが、巡回点検はもちろんの事、建物内の通風換気、水回り関係の通水、台風通過後の確認点検などを行ってもらえるサービスになっています。
【売りたくない、貸したくない方】まずは、資料請求、詳細のお問い合わせをする事をおすすめします。下記にURLを記載しましたので、興味がある方、ご相談されたい方は、アクセスしてみて下さい。
空き家管理サービス
県央建物管理
まとめ
転勤の赴任期間を考慮する
最も重要なのは、戻ってくる可能性があるのかないのか、そしてどれくらいの転勤期間であるかということです。
数年の転勤で戻ってくる可能性が高いようであれば、賃貸に出した方がよいでしょう。
最初は賃貸に出し、戻る見込みが低いようなら売却するという選択肢を増やすこともできます。
あるいは賃貸すらせず、自分だけ単身赴任で家族は持ち家に住み続ける方法もあります。
これなら買い物場所や子供の転校などを考慮しなくて済み、心配事が少なくなります。
転勤が短期間であれば、単身赴任がベストです。
将来的に戻る見込みが薄い、または、5年以上の長期赴任になりそうであれば、思い切って売却した方がよいでしょう。
もちろん、自宅を手放すという決断に関しては夫婦や家族での話し合いの場を持っておくべきです。
それでも税金や各種費用のことを考えると、売却の方がおすすめです。
